Chystáte se výhledově na koupi nemovitosti nebo její výstavbu a budete řešit financování vašeho záměru hypotečním úvěrem? Třeba by se Vám hodilo mít alespoň hrubé povědomí, co vše po vás banka či stavební spořitelna bude potřebovat či co je vlastně u hypoték posuzováno a zkoumáno. Zkrátka jak se říká, kdo bývá připraven, nebývá překvapen.
(upozornění: každý případ je nakonec v praxi odlišný a jednotlivé banky vyžadují různé podklady a postupy. Tento text tedy vnímejte jako ilustrační, uvádějící jen nejčastější situace)
Nejprve si řekněme, že hypotéka má 3 základní stavební pilíře. Bonitu, účel a zajištění.
BONITA:
U bonity banka posuzuje žadatelovy příjmy, výdaje, schopnost splácet své finanční závazky a také registry dlužníků (jakou má na trhu historii a platební morálku), dále se posuzují mezibankovní informace (chování na finančním trhu, druhy a výše závazků) a provádí tzv. scoring, neboli interní ohodnocení „lukrativnosti a rizikovosti“ celého obchodu pro banku.
Zaměstnanci standardně k příjmům dokládají zaměstnavatelem vyplněné potvrzení příjmu na formuláři banky a většinou i výpisy z účtu, občas i výplatní pásky.
Podnikatelé dokládají daňová přiznání za poslední zdaňovací období. Pokud žadatel podniká kratší dobu a ještě přiznání nepodával, většina bank ho neumí zafinancovat, avšak v některých případech lze dokládat alespoň obraty na účtech či faktury. Banka pak příjmy žadatele posuzuje alternativně. Nutno však říct, že tyto hypotéky bývají následně velice limitovány ve svých parametrech.
Pakliže příjmy žadatele plynou z právnického subjektu, standardně se dokládají daňová přiznání firmy, lze i za více období, rozvahu a výsledovku a výkaz zisků a ztrát.
Při posuzování bonity pak banky ze zákona zkoumají i celkovou míru zadluženosti žadatele. Tzn. Sledují procentuální poměr výše současných závazků a uvažovaných, nově sjednaných vůči uznatelným, doložitelným příjmům žadatele a dále pak zkoumají dobu, do kdy by byl schopen žadatel splatit veškeré své závazky. Pakliže by žadatel překračoval míru zadluženosti, banka takovýto úvěr neposkytne.
ÚČEL:
Jelikož jsou klasické hypotéky limitovány zákony a jsou specifikovány jako účelové úvěry na bydlení (Americké hypotéky jsou brány jako neúčelové úvěry, jen zajištěné nemovitostí), banka zkoumá, zda zapůjčené finanční prostředky klienti hodlají investovat do nemovitosti či do bydlení. Účelovým použitím se pak rozumí koupě nemovitosti na bydlení, její rekonstrukce, výstavba, vypořádání majetkových vztahů, refinancování úvěru na bydlení apod. Lze zahrnout i vybavení, vícepráce, úpravy na pozemku, garáže, pergoly apod.
Klasickou účelovou hypotékou ale nelze zrefinancovat spotřebitelské úvěry, kreditky, kontokorenty či revolvingy, úvěr, který jste si brali například na dovolenou, auto či koupi exotického papouška ve zlaté kleci.
Z klasické hypotéky ale lze zafinancovat i komerční prostory. Aby však byly dodrženy požadavky zákona, podlahová plocha na bydlení musí být v poměru maximálně 50:50 vůči podlahové ploše komerčních prostor.
ZAJIŠTĚNÍ:
Poslední „stavební kámen“ hypoték je zajištění. Pakliže doložíte bance adekvátní příjmy, splníte požadavky na účel, banka bude zkoumat, jakou nemovitostí jí budete po dobu trvání smluvního vztahu ručit. Jaká tedy je, bude a může být hodnota zajištění. K tomu slouží interní či externí odhady nemovitostí a opět záleží na dané instituci, jak záměr klienta posoudí a jaké riziko stanoví při posuzování a přijímání vhodnosti nemovitosti do zástavy. Odhadci zkoumají jak ceny stávající, což je stanovení aktuální hodnoty pro banku, dále se setkáváme s cenou budoucí, tu odhadci stanovují například u rekonstrukcí či výstaveb a uvádí budoucí hodnotu, až bude záměr klienta zcela dokončen. V úvěrech se můžeme setkat i s cenou minimální, což je odhadcem stanovená minimální hodnota zajištění ve chvíli, kdy například na nemovitosti provádíte demoliční práce či měníte stav z obyvatelné nemovitosti na dočasně neobyvatelnou a zrovna v té chvíli byste přestali bance splácet hypotéku. Banka tak zkoumá, zda jí i v té chvíli nějakým způsobem nedostanete do rizika. Každá banka však má různé způsoby odhadů a rozdíly mezi institucemi jsou markantní. Vždy je tedy nutné volit instituci, kde Vám ocenění vyjde nejlépe a adekvátně Vašemu záměru.
Na trhu existují i tzv. Pohotovostní hypotéky, což jsou hypoteční úvěry, kde veškeré zpracování a schválení proběhne ještě dříve, než má klient vybranou konkrétní nemovitost ke koupi či výstavbě. Výhodou je, že se u Pohotovostní formy veškerá administrativa s bankou vyřídí předem, nechají se od banky zagarantovat podmínky a tím se klientům připraví úvěrový rámec na jejich budoucí záměr. Na finanční prostředky se pak již klient může spolehnout a následně již jen soustředí na samotné hledání vhodného bydlení, vymýšlí stavbu nebo se domlouvá s developery na vybavení, vícepracích a podobně. Navíc je možné si podmínky bankou nechat garantovat až 3 roky, aniž by pak následně banka žadatele opětovně zkoumala nebo mu měnila podmínky.
Existují i produkty Družstevního financování, neboli bydlení na leasing, kde Družstvo žadatele o financování posuzuje alternativně a ne tak přísně jako banky. Týká se to hlavně volnější formy dokládání příjmů žadatele či například benevolenci pro klienty s historicky menší delikvencí v registrech dlužníků.
Financování je velice složitý obor a je výhodné si nechat poradit od specialisty, který dokonale ovládá jednotlivé postupy, má přehled o aktuálním dění na finančním trhu a dokáže svým klientům doporučit aktuálně nejvhodnější varianty a možnosti. Navíc má za sebou stovky zrealizovaných případů, dokáže adekvátně reagovat na veškeré změny a požadavky všech účastníků, tzn. Jak klientů, tak samotných bank a tím vás celým procesem co nejjednodušeji provede od A do Z.