Podstata slovního spojení „hypoteční úvěr“ tkví v tom, že se jedná o cizí zapůjčené peníze (úvěr), zajištěné nemovitostí (hypoteční). Každá finanční instituce, než někomu zapůjčí požadované prostředky, si kromě ověření schopnosti splácet (bonita) a ohodnocení rizikovosti zápůjčky (registry a skoring) ověří také hodnotu majetku, který bude žadatel dávat do zástavy.
Odhad má být nezávislý, reflektující aktuální stav trhu, ceny nemovitosti v dané době či hodnoty prací či materiálu. Někdy mají banky externí odhadce, kdy si vše zajišťuje klient, jindy odhadce interní, v režii banky. Odhady sebou nesou náklady v rozsahu zpracování zdarma až po desítky tisíc. Všechny pak stejně ještě jdou tzv. na supervizi do banky, aby se zkontrolovalo, zda odpovídají metodice konkrétní instituce.
Jenže mezi bankami a jejich odhady jsou opravdu obrovské rozdíly a tak je třeba volit i instituci, která má nejvhodnější způsob oceňování zástav vždy podle požadavků a každého obchodního případu zvlášť.
Z praxe například vzpomenu na situaci mých klientů, kteří si nejprve financování řešili sami ve své mateřské bance. Stavěli svépomocí, doložili bance/odhadci potřebné dokumenty, zaplatili poplatek za odhad cca 10tis a stavbu, která jim nákladově svépomocí vycházela na 3mil Kč jim odhadce nacenil na 2.400.000. Tím, že měli úspory 20%, tzn. 600tis, by sice rozdíl odhadu „zamázli“ z vlastních peněz, jenže měli hypotéku s LTV 80% a v té chvíli by jim mateřská banka půjčila „pouze“ 80% z hodnoty odhadu, čili 1.920.000 z hypotéky + 600tis vlastních a najednou jim 480tis do 3 milionů chybělo. O zoufalé situaci se začali bavit se svými kamarády a ti jim doporučili, ať se dají do kontaktu se mnou. Poté, co jsme si vše náležitě vysvětlili a probrali jsem jim souběžně začal připravovat novou, reálnou variantu financování, objednali jsme odhadce zdarma, parametry správně nastavili a ejhle, ocenění té samé nemovitosti na těch samých podkladech, jen pro jinou banku jim najednou vyšlo na 3.200.000. Tím tak mohli klienti stále z 80% hypotéky zafinancovat 2.560.000, zbytek do tří milionů použili vlastní a ještě jim 160tis zbylo jako rezerva.
Druhou situací z praxe pak je např. výstavba, kde některé banky řeší, zda je klientem sestavený rozpočet reálný a zda je opravdu podle pohledu banky možnost postavit dům levněji, než si propočítává sama banka. Bývá pak problém, když například klient pracující ve stavebnictví a mající možnost výhodně sehnat materiál a pracovní sílu chce postavit dům svépomocně příkladem třeba opět za 3mil Kč a banka/odhadce nazná, že takový dům za tuto částku není možno realizovat a sami stanoví částku, kterou si u nich klient musí půjčit, aby podle jejich tabulek dům vůbec mohl dostavět, čímž nutí klienta si půjčit více, než vůbec sám chce. (opět praxe mých klientů, kdy jim banka na výstavbu za 3mil nutila půjčku 5mil, že to jinak ani nemohou údajně postavit) Opět jsme se pak dali společně do kontaktu a jednání a zvolili jsme na financování vhodnou instituci, která klientům „nekecá“ do reálnosti rozpočtu, klient dům opravdu postavil za 3mil a nyní už několik let bezproblémů a spokojeně bydlí.
A poslední, příkladem třetí (mám jich hromady, ale i tak už je článek dlouhý😊 zážitek s klienty jsem měl, když dvě rodiny kupovaly dvojdům od developera. Zkrátka na sebe „nalepené“ a naprosto identické nemovitosti, jen vůči sobě zrcadlově otočené. Ty samé ceny, ty samé podklady, ta samá kvalita, ale jedna polovina domu měla odhadcem stanovenou zástavní hodnotu 5mil a druhá 6,5mil. Jak je to možné? Hodnotnější nemovitosti směřovaly obytné místnosti na jih a té „levnější“ na sever. Navíc výhled na jih byl do přírody a pohled na sever na sídliště.
Vsuvka: Čtvrtý případ by byla zmínka o různých finančních poradcích, kteří naprosto špatně a amatérsky zadají klientovi odhad a ten pak ve finále absolutně nevyjde, čímž zcela rozbourají celou koncepci obchodu a zatíží enormně klienta.
Jak se dá situace, kdy odhad „nevyjde“ řešit? Buď jste nuceni použít více vlastních zdrojů či chybějící částku dofinancovat alternativně nebo dát bance další dozajištění, abyste zvýšili hodnotu ručení majetkem (ať už svým či rodiny/známých, pakliže Vám k tomu dají svolení a poskytnou součinnost) Ale úplně nejjednodušší způsob je se spojit s odborníkem, který danou hypoteční problematiku umí řešit a zvolit pak správně instituci, kde způsob a výsledek ocenění bude reflektovat Vaše potřeby financování.
Nejnovější komentáře